Massimo Pasquini, attivista per il diritto alla casa
Alberto Deambrogio: Massimo Pasquini, prima di entrare nel merito della proposta di legge presentata dalla Commissione Europea per fornire un quadro normativo comune volto a combattere la crisi abitativa e il caro affitti (Affordable Housing Act), puoi dare un primo giudizio sintetico su di essa?
Massimo Pasquini: siamo in presenza di una proposta di regolamento che sembra più mettere paletti che consegnare alle città la possibilità di un intervento sulle criticità abitative. A mio parere sarà impossibile, per le città, dimostrare la necessità di intervento a causa dei parametri che dovranno dimostrare.
A.D.: Vogliamo ora entrare un poco nel merito e vedere di che si tratta?
M.P.: Bruxelles preparato la sua stretta sulla casa. Il suo obiettivo dovrebbero essere affitti brevi e seconde case. La proposta di Affordable Housing Act punta a dare alle città nuovi strumenti per intervenire nei mercati immobiliari sotto pressione. Ma per limitare gli affitti turistici o l’uso non residenziale delle abitazioni serviranno dati, prove e misure proporzionate.
A.D.: Sulla carta sembrerebbe un intervento più che necessario visto le situazioni che conosciamo anche in Italia…
M.P. La crisi della casa arriva al centro dell’agenda europea. La proposta di Affordable Housing Act (AHA) elaborata a Bruxelles punta a dare agli Stati e soprattutto alle autorità locali strumenti più incisivi per intervenire nelle aree dove comprare o affittare un’abitazione è diventato sempre più difficile.
Nel mirino finiscono anche due fenomeni che nelle città turistiche hanno assunto dimensioni rilevanti: gli affitti brevi e le seconde case.
La proposta, tuttavia, non introduce un via libera ai divieti generalizzati. Al contrario, costruisce un sistema nel quale le amministrazioni potranno limitare determinate attività soltanto quando saranno in grado di dimostrare che esiste una reale situazione di stress abitativo e che la misura adottata è necessaria e proporzionata.
A.D.: Dunque l’applicabilità di una norma più che attesa rischia, nelle sue effettive complicazioni applicative, di essere inefficace?
M.P.: Quando una città è davvero “sotto stress”?
Uno degli elementi centrali del progetto è proprio la definizione delle aree caratterizzate da una forte pressione abitativa.
Non basterà sostenere che una città è diventata troppo cara. Tra gli indicatori individuati c’è il rapporto tra il prezzo medio di un’abitazione e il reddito disponibile mediano: la soglia indicata è 8, accompagnata da un peggioramento del rapporto nel decennio precedente.
L’autorità dovrà inoltre dimostrare, sulla base dell’andamento di popolazione, domanda e offerta, che la situazione difficilmente migliorerà nei tre anni successivi.
È un passaggio importante: l’emergenza abitativa dovrà essere misurabile e documentabile, non soltanto dichiarata.
A.D.: veniamo allo specifico degli affitti turistici, cosa vedi in questa parte di misura?
M.P.: Direi così: affitti turistici, sì alle restrizioni, ma non a occhi chiusi. La parte più delicata riguarda le locazioni di breve durata.
Il progetto consente alle autorità di introdurre restrizioni quando gli affitti turistici contribuiscono alla riduzione della disponibilità di abitazioni per i residenti. Ma anche qui Bruxelles pone condizioni precise.
Innanzitutto, viene distinta la residenza principale dell’host dagli immobili utilizzati in modo più propriamente commerciale. Le restrizioni previste dall’AHA non potranno essere utilizzate indiscriminatamente contro chi mette occasionalmente a reddito la propria abitazione.
L’attenzione è soprattutto rivolta agli appartamenti destinati sistematicamente al turismo e alle attività immobiliari su scala maggiore.
Ma soprattutto non sarà sufficiente dimostrare che gli affitti brevi sono aumentati.
L’amministrazione dovrà provare che essi hanno avuto un impatto negativo sulla disponibilità o sull’accessibilità delle abitazioni nell’area interessata per almeno i tre anni precedenti.
In altre parole: non basterà dire che “ci sono troppi Airbnb”. Bisognerà dimostrare che quegli appartamenti contribuiscono concretamente al problema abitativo.
A.D.: E le seconde case?
M.P.: Il regolamento guarda anche agli immobili non destinati alla residenza principale. Le autorità potranno prendere in considerazione restrizioni all’acquisizione o all’utilizzo di abitazioni per finalità diverse dalla residenza principale quando ciò abbia un impatto negativo sulla disponibilità di case per i residenti.
Una norma destinata a interessare soprattutto città d’arte, località costiere, isole e destinazioni turistiche, dove seconde case e immobili acquistati come investimento possono rappresentare una quota significativa del patrimonio.
Anche in questo caso, però, non ci sarà carta bianca. Per altro verso è vietata ogni discriminazione contro gli stranieri. Uno dei paletti più importanti è il divieto di discriminazione sulla base della nazionalità.
Le città non potranno utilizzare la crisi abitativa per impedire semplicemente agli stranieri di acquistare immobili. Il criterio dovrà essere invece l’effetto dell’utilizzo dell’immobile sul mercato locale.
È una distinzione fondamentale: non si potrà colpire chi compra una casa perché proviene da un altro Paese, ma si potrà intervenire, a determinate condizioni, quando l’utilizzo di quell’abitazione contribuisce alla pressione sul mercato residenziale.
Più potere alle città, ma anche più responsabilità.
A.D.: E’ l’insieme del provvedimento però che non convince, proprio perché sembra non cogliere sino in fondo gli elementi di crisi e le responsabilità politiche che dovrebbero affrontarli in modo netto. Ė Così?
M.P.: Il messaggio di Bruxelles è quindi duplice: le amministrazioni locali potranno intervenire, ma dovranno dimostrare perché lo fanno.
Le restrizioni dovranno essere proporzionate, limitate alle aree effettivamente sotto pressione e precedute dalla valutazione di eventuali alternative meno restrittive.
Le misure dovranno inoltre essere riesaminate almeno ogni cinque anni. Se verranno meno le condizioni che le avevano giustificate, dovranno essere ritirate.
È un tentativo di evitare che un provvedimento nato per fronteggiare un’emergenza diventi automaticamente permanente. Il problema che i divieti non risolvono.
Resta però la questione fondamentale: limitare gli affitti brevi non significa costruire nuove case. La crisi abitativa europea è legata anche alla scarsità strutturale dell’offerta. Ridurre il numero di abitazioni destinate al turismo può riportarne una parte sul mercato residenziale, ma non può sostituire una politica di edilizia accessibile, recupero degli immobili inutilizzati e nuova costruzione.
Ed è probabilmente questa la vera sfida.
L’Affordable Housing Act potrebbe cambiare il rapporto tra città, mercato immobiliare e Unione europea, offrendo ai governi locali una base più solida per intervenire. Ma allo stesso tempo imporrà loro di dimostrare, numeri alla mano, che ogni restrizione è davvero necessaria.
La domanda di fondo resta politica: chi ha il diritto di decidere come deve essere utilizzata una casa quando il mercato diventa così costoso da espellere i residenti dalle proprie città?
Bruxelles non dà una risposta assoluta. Prova però a fissare le regole del gioco: più spazio alle città per difendere il diritto all’abitare, ma niente divieti arbitrari, niente discriminazioni e soprattutto niente interventi senza prove.